Wie wird der Wert ermittelt ?
Die meisten Online-Wertermittlungstools sammeln die Angebotspreise in den Immobilienbörsen und versuchen dann, anhand PLZ, Größe und Baujahr einen Vergleichswert zu berechnen. Das mag in einigen Großstädten
funktionieren, aber für Karlsruhe wird kaum ein vernünftiger Wert zu ermitteln sein. Erstens kann bei den Anzeigen nur der Angebotspreis ausgewertet werden, den tatsächlichen Verkaufspreis kennen die
Immobilienbörsen nicht. Zweitens werden in Karlsruhe nicht mehr viele Immobilienangebote in den Immobilienbörsen veröffentlicht. Die meisten Makler haben ausreichend Interessenten in ihrer Datenbank
(oder eine gut besuchte Website), deshalb werden viele Immobilien ohne Inserat bei den Immobilienbörsen verkauft. Wir haben z.B. in den letzten Jahren nur noch rund 40 % unseres Immobilienangebotes inseriert.
Auch bei Verkäufen ohne Makler wird oft ohne Inserat, z.B. an die Nachbarschaft verkauft. Im Jahr 2020 wurden in Karlsruhe 1.078 gebrauchte Eigentumswohnungen verkauft, wenn die Börsen geschätzt nur 300
Angebote auswerten können, kann man sich die Qualität des ermittelten Vergleichswertes gut vorstellen.
Basis unserer Berechnung sind die Vergleichswerte des Gutachterausschusses Karlsruhe. Der Gutachterausschuss bekommt von den Notaren Kopien aller Immobilien-Kaufverträge, die Behörde kennt also die
tatsächlichen Verkaufspreise jeder verkauften Immobilie in Karlsruhe. Weitere Informationen zur Immobilie, z.B. Baujahr, Ausstattung, Größe, Mieteinnahmen usw. bekommt der Gutachterausschuss nach dem Notartermin
mittels Fragebogen vom Käufer. Anhand dieser detaillierten Daten veröffentlicht der Gutachterausschuss seinen jährlichen Immobilienmarktbericht.
Für einen typischen Weststadt-Altbau mit 90 m² Wohnfläche liegen z.B. folgende Informationen vor:
- Vergleichsfaktor für eine durchschnittliche Wohnung der Baujahrsklasse bis 1949 und der Größenklasse 71 bis 100 m² = 4.170 €/m²
- bei einer mittleren Ausstattungsstufe lagen 50 % der Verkaufspreise zwischen 3.300 und 4.200 €/m², 90 % der Verkäufe lagen zwischen 2.000 und 4.700 €/m². Der tiefste Wert (1.700 €/m²) und
der höchste Wert (6.700 €/m²) werden als Ausreißer behandelt und nicht berücksichtigt
- bei einem sehr guten Ausstattungs- und Modernisierungszustand liegen 50 % der Verkäufe zwischen 4.600 und 5.800 €/m², 90 % liegen im Bereich 3.800 bis 6.300 €/m²
- die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte für das Jahr 2021
Die Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Zustand wurden von uns anhand langjähriger Erfahrungen am Karlsruher Immobilienmarkt sachverständig kalkuliert. Außerdem haben wir die Durchschnittswerte
des Vorjahres mit einem Zeitfaktor auf den aktuellen Stand hochgerechnet. Bei der Berechnung wurde auch die aktuelle Zinsentwicklung berücksichtigt. Stand Ende Mai 2022 haben sich die Zinsen mit rund 3 %
gegenüber dem Vorjahr fast verdreifacht, dies dürfte kurzfristig deutliche Auswirkungen auf die Preise haben.
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Natürlich kann eine Online-Wertermittlung keine sachverständige Marktwertermittlung ersetzen. Bei einer ordentlichen Marktwertermittlung einer Eigentumswohnung verwenden wir das Ertragswertverfahren,
erfasst und ausgewertet werden dabei über 40 Merkmale Ihrer Eigentumswohnung.
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